陈文静：热点一二线城市有望率先启动楼市恢复行情

陈文静认为热点一二线城市有望率先启动楼市恢复行情，主要基于以下楼市积极变化及分析：楼市因城施策主线下，政策力度继续加大政策落地节奏加快：截至4月24日，50余城出台房地产相关政策超70条，明显高于前三个月。政策优化调整力度加大：不断向限购、限贷、限售等方向延伸。3月1日郑州优化限购、限贷等政策并重启货币化安置后，4月以来多地跟进，截至4月24日，超30城的政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容，以往政策更多聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。城市向热点一二线城市扩围：4月，上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，热点一二线城市调控政策优化，释放积极信号。央行释放个人住房商业贷款政策利好：4月18日，央行提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。预计接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化“认房认贷”标准，多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%。置业需求仍在，计划半年内购房的人群占比持续提升购房者置业计划逐步提前：2月计划半年内购房占比提升至19%，3月继续增加至21%；计划1年以上时间购房占比持续下滑。购房置业需求并未消失，随着信贷环境和调控政策持续改善，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，这部分需求有望逐步释放。房价预期呈现企稳态势：2022年以来，受访者房价下跌预期呈现波动下滑态势，房价稳定预期逐步增强。2月受访者预期房价稳定占比为48%，环比提升5个百分点，3月占比继续增加至54%，房价逐渐企稳有利于市场情绪修复。整体市场波动调整，预期仍弱，城市分化是必然，个别城市市场有所修复市场企稳态势未能延续：根据中指数据，2022年2月底、3月底，重点60城商品住宅周度成交规模出现两次企稳迹象，但受多地疫情反复、政策力度不及预期等因素影响，购房者置业情绪未得到实质性改善。同时，因疫情反复，部分地区经济承压，居民收入预期转弱，拖累了购房需求释放。分化是未来楼市主旋律：部分地区虽放松了限制性政策，但短期市场效果有限。与此同时，个别热点城市市场情绪有所修复，新房、二手房成交规模整体呈回升态势，房价稳中有涨。如北京，3月以来，北京新建商品住宅周度成交面积、二手住宅周度成交套数整体均呈现上行态势，其中新房成交面积逐渐接近2021年同期水平；二手住宅3月成交超1.6万套，为2021年下半年以来月度最高值。2022年以来，北京的新建住宅价格整体表现平稳，二手住宅价格环比涨幅略有扩大，3月二手住宅价格环比上涨0.62%，为近半年最高水平。除北京之外，杭州、合肥、苏州等城市均出现一定企稳迹象，但当前部分城市仍面临较大疫情防控压力，市场恢复节奏或被打乱。重点城市新开盘项目去化略有改善，优质项目受青睐新开盘项目去化率整体呈现波动上行态势：根据中指重点监测的9个城市新开盘数据，3月以来，周度新开盘项目去化率整体呈现波动上行态势，4月11日—17日，开盘去化率接近50%，较上周提升6个百分点。其中，杭州、成都项目平均去化率超60%，有优质的项目去化率能达到90%以上。短期内制约房地产市场恢复的主要因素在多地疫情反复、防控举措严格影响下，购房需求释放受阻，疫情反复地区的市场恢复节奏存在较大不确定性。中央表态后，各地因城施策空间已经打开，但具体政策落实或仍需时间。当前企业推盘意愿不足，部分热点城市新增供应不及预期，导致购房需求释放动力偏弱，这部分城市需求释放与供给端改善密切相关。市场的购房需求并未消失，但短期内需求端观望情绪较重。预计随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情有效防控、各地政策的执行力度等，在此背景下，热点一二线城市市场有望率先启动恢复行情。