从王健林大甩卖，看房企五年杠杆涨落史

从王健林大甩卖看房企五年杠杆涨落，万达通过资产出售实现软着陆，部分房企因资产、时机、经营问题面临硬着陆，多数房企在监管下走一步看一步，部分企业无明斯基时刻。具体如下：万达降杠杆：软着陆背景与契机：2017年6月，万达经历股债双杀后开始降杠杆。此时“一带一路”峰会刚结束，市场环境复杂。同年，房地产行业处于高潮期，市场资金充裕，为万达资产抛售提供了有利时机。降杠杆举措：3年时间里，万达抛售2000多亿元资产，降低2200多亿元负债。房地产开发预收款直降1300多亿元，应付账款降600多亿元，有息借贷降低445亿元，资产负债率从2016年的70.3%降低至51.8%。成功原因：资产优质：文旅资产包价格便宜量足，豪华酒店区位好且价格低，海外资产物美价廉，变现相对容易。时机恰当：2017年抛售时正值房地产高潮，市场不缺资金，资产容易出手。经营良好：万达商业地产板块核心优势明显，价值4000亿出头的商业地产，一年租金收入达350亿元，规模和运营效率都处于行业领先地位。另一种降杠杆法：硬着陆企业困境原因：部分企业降杠杆举步维艰，与资产、时机、经营密切相关。有些企业缺少一两样关键因素，有些则全部不具备。处于不同阶段的企业对杠杆的利用目的不同，按照明斯基的说法，债务从正常积累到债务崩溃分为三个阶段：对冲融资阶段：企业利用融资经营挣钱，现金流能覆盖本息，将杠杆当作工具。投资融资阶段：经营的净利润刚刚覆盖利息，需要借旧还新，处于续命阶段。庞氏融资阶段：利润不够支付利息，只能以贷养贷，将杠杆当成救命稻草。硬着陆表现：那些债务违约的企业大多处于庞氏融资阶段，既没有优质资产（即便有也提前划转走），也没有良好的经营状况，甚至工资都难以发放。这些企业以重组为契机，以金融机构的债权灭失为代价，强行实现降杠杆，而核心资产并未受到影响，待重新挂牌时又诞生新公司，继续发债借款。例如永城煤电违约，以及P2P借贷平台从5000家变成3家，都是以普通人的存款和债权灭失为代价实现杠杆转移。房企降杠杆：走一步看一步当前房企状况：如今很多房企处在明斯基定义的投资融资阶段，依靠借新还旧，以时间换空间，等待经营利润和资产变现来降低杠杆。但在“三道红线”的穿透式监管下，期望通过货币超发扩大融资获得资产升值红利已不可能。企业应对举措：绿地：将最拿得出手的资产拿出来卖，集中在上海和江苏的14个项目共27处物业资产，涉及金额231亿元，包括苏州绿地中心、绿地国创大厦等多个地标项目，展现出较大魄力。融创、富力等：也在变卖自持物业，找人接杠杆。市场接受情况：群众接杠杆面临诸多限制。一方面，需要符合限购条件且有钱；另一方面，房地产之外投资选择有限，只有股市中的茅台等少数选择。然而，房住不炒政策下，市场仍存在投机现象，如深圳群众用450亿资金追逐华润城润玺一期1137套房源，因为新房比周边二手房价格便宜400万，这表明用文件难以完全管住人性和市场对立产生的漏洞。没有明斯基时刻的企业中铁情况：以拿到大马城项目的中铁为例，如果把永续债算上，2016年中铁资产负债率81.8%，2019年末资产负债率79.7%，略有下降。但总体规模依然膨胀，2019年末资产越过万亿，有息借贷增加740亿元，总负债增加2300多亿元到8000亿元以上。目前中铁只是为大马城项目付了定金，日后规模还会增加。与万达差异：中铁和万达不同，不能用明斯基时刻来判断其债务情况。有些企业永远不会出现明斯基时刻，它们对债务和效率的考虑相对靠后，与那些为残酷的今天和明天奋斗、憧憬美好后天的企业处于不同维度。