曲德君新城控股联席总裁：新环境下购物中心的运营策略

曲德君认为新环境下购物中心需通过“自我突破，穿越周期”实现运营优化，具体策略涵盖招商、经营、收益三大维度：一、招商策略：稳定出租率，优化资源结构保持正常出租率，营造良好经营氛围出租率下降会形成品牌方与消费者的负面循环，需通过稳定项目定位、保持业态结构合理性和丰富性，确保消费功能完整性。案例：轻资产项目因未及时稳定基本面导致出租率快速下滑，新品牌补招时偏离定位，加剧经营恶化。扩大经营范围，丰富商业资源针对商业资源供给不足，购物中心需调整业态结构，拓宽招商品类。例如引入新能源汽车等新兴业态，丰富经营内容。消费需求变化要求购物中心优化品类组合，匹配不同城市和群体的需求偏差。多元合作模式，建立共赢机制传统固租模式下商家经营风险加大，购物中心需调整租金模式（如收益分成），与品牌共担风险、共享收益。探索灵活合作方式，降低品牌方扩张门槛，提升项目专业度。二、经营策略：深度运营，提升流量转化从招商思维转向经营思维商业资源增长放缓倒逼购物中心回归本质，需与品牌共同经营、应对市场变化，而非仅依赖招商调整。深度运营要求关注服务体验，满足消费者期望，而非仅追求出租率。流量运营：客流≠流量传统“旺铺思维”需转向“流量思维”，通过数据驱动识别客户需求，建立有效链接。公式：销售额=流量×转化率×客单价×复购率，需通过会员运营、私域流量提升转化与复购。案例：多数购物中心仍依赖营销活动提升客流，但缺乏客户识别与深度运营。统一运营，缩小服务方差整合碎片化信息流，建立数字化运营模式，提供标准化服务，缩小品牌间服务差异。参考电商经验：天猫、京东通过信息流整合提升消费体验，线下购物中心需同步升级。三、收益策略：平衡经营与收益，优化成本结构经营优先，合理规划收益当前环境下需以经营健康为基础，商家表现稳定后投资者收益才有保障。收益目标需基于市场环境动态调整，避免过度依赖租金增长。拓宽收益渠道，改变收入结构从“单一消费空间”转向“城市服务空间”，利用场地、流量资源引入生活服务、商务策展等内容。案例：通过开发广告位、活动场地租赁等增值服务，降低对租金的依赖。优化运营成本，提升效率通过科技应用降低人力、维护、营销成本，例如：信息化：减少管理冗余；智能化：降低能耗与设备维护成本；数字化：精准营销减少无效投入。目标：实现管理、运营、经营效率的持续提升。核心逻辑与行业趋势长期主义：曲德君强调需理性看待行业波动，坚持长期投入而非短期投机。消费升级支撑：中等收入群体扩张、90后00后成为主力客群，为购物中心提供结构性机遇。技术驱动变革：数字化、智能化是突破周期的关键工具，需从组织到流程全面升级。结语：购物中心需通过招商稳定性、经营深度化、收益多元化三重策略，构建抗风险能力，最终实现“穿越周期”的可持续发展。