任泽平：该取消商品房预售制了，以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了

任泽平的核心观点是建议取消商品房预售制，改为现房销售，认为预售制已过时且对购房者不公平，取消预售制有助于保障购房者权益、降低房企杠杆、推动房地产市场长期平稳健康发展。 具体阐述如下：预售制的历史与现状起源与引入：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花、卖期房，是房企放杠杆的方式。1998年房改时，因全国缺房子、开发商缺钱，借鉴香港经验引入了商品房预售制。当前地位：作为中国商品房销售的最主要方式，2021年期房累计销售面积达15.6亿平，占总商品房销售面积的87％。国际对比：世界很多国家存在住房预售制，但发达国家普遍有严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障。房企在项目获政府批准后销售，买家根据工程进度分期支付房款，若房企延迟工程进度，购房者可推迟付款并要求补偿，无法按时交付时购房者可要求退款或赔偿。取消预售制的原因当前负面效应凸显停贷现象：当前停贷项目占比较小，但需高度重视。停贷项目所属房企大多是此前债务违约的风险民营房企，主要分布在河南、湖北、湖南等地。涉事楼盘主要是延期交付多年及未到交付时间但资金紧张、难以复工的停工盘，反映出预售制负面效应愈发凸显。对购房者不公平：交房等待期一般为两年，期间购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。助推房企风险：助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，遇到下行周期会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。时代背景变化：中国房地产市场从增量时代步入存量时代，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，住房整体基本平衡。除人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分低能级城市已出现供给过剩，未来过剩程度还将加深。取消预售制的意义对购房者：减少过度承诺、住房质量不过关等问题，是对购房民众最根本最实质的保障，能提升开发商建筑质量，实现良币驱逐劣币，让老百姓安居乐业。对房企：有助于降低房企杠杆，促使房企拼产品质量和诚信，推动企业健康发展。对市场：有助于房地产回归实体经济和居住属性，保障房地产平稳健康发展，不再把风险甩给老百姓和社会。取消预售制的可行性及探索短期不现实性：短期看，立刻取消预售制不现实，当前房企资金紧张，会加大房企压力，难以保障其他项目顺利交付。地区探索：长期看，若能逐步取消商品预售制、实现现房销售是人心所向、时代必然。已有一些地区开始探索，如2019年广东出台意见通知，将逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房制度取消的可能性；2020年海南要求新出让土地建设商品房规划的全部实行现房销售制度；湖南明确规定2022年起，所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施“交房即交证”。长短结合促进房地产市场平稳健康发展短期稳房市措施因城施策松绑调控：适当降低人口流入地区限购门槛；适度松绑二手房限价政策；下调首套首付比和改善型二套首付比。化解风险：通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解风险，支持金融机构市场化参与房企不良资产化解、保交楼，创设金融工具。加强资金监管：严格要求房企与监管机构、监管银行签订监管协议，对信用不同的房企实行差别化资金监管额度，按照工程进度支取相应比例资金。长期住房制度建设：以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税为四大支柱构建长期住房制度。推动都市圈城市群战略；以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；保持货币政策和房地产金融政策长期稳定；稳步推动房地产税试点。