两会最新建议：设预售资金保险基金、争取3年过渡现房销售！

今年两会期间，针对房地产市场提出了设立预售资金保险基金、争取3年过渡至现房销售的重要建议。具体内容如下：设立房地产预售资金保险基金具体操作：由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元。允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用。如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。作用与意义：缓解房企资金压力：允许房企在预售资金监管机制下提前使用一定程度的预售资金，有助于缓解房企的资金流动压力，避免后续交付出现问题。形成完整监管机制：保险机制为这部分资金起到了兜底作用，与预售资金监管机制和房企楼盘融资协调机制搭配，形成完整的监督管理机制，进一步保障交付的安全性与可靠度。提高资金使用效率：提高预售资金的使用效率，盘活房企市场活力，增加购房者的市场预期和信心。需考量的问题：保险机制的具体实施：如何确保保险机制的有效运行，包括保金的筹集、管理和赔付流程等。受益对象的确定：明确哪些房企和项目能够受益，以及受益的具体条件和标准。保金规模与市场需求：评估当前提出的保金规模是否能够满足市场需求，以及是否需要根据市场变化进行调整。后续监管政策的协调：确保后续监管政策能够与保险机制有效协调，避免出现监管漏洞或冲突。争取3年过渡至现房销售背景与趋势：2023年1月住建部就明确提出“有条件的可以进行现房销售”，但去年市场主要以“交付”为任务，现房试点效果并不乐观。今年提出“完善商品房相关基础性制度”和“满足多样化改善性住房需求”，市场未来发展重点将与“人房地钱”挂钩，以人定房、以房定地，科学精准地规划市场需求和发展。预期变化：如果现房销售能够顺利开始实行城市试点，市场很有可能会出现“刚需层面大力发展保障房、普宅层面继续推进灵活预售资金监管、改善层面试点现房”的市场模式。随着试点的铺开，逐渐形成市场主要以现房为模式的销售方式。对购房者的影响：倒逼企业加快施工进度：现房销售会倒逼企业加快施工进度，避免工期拖长出现资金压力，从而加快交付速度和兑现度。保障购房者权益：现房销售会进一步保障购房者权益，让购房者可以不用等、不用担心交付问题，也可以第一时间发现产品质量，并及时调整。需解决的问题：地方财政依赖：地方依赖的土地财政如何在现房销售模式下得到解决和平衡。房企资金压力：房企在过渡期内的资金压力如何得到有效缓解。购房者价格承压能力：现房销售模式下，购房者是否能够承受可能的价格上涨压力。