房住不炒、规范长租房……地方两会透露出哪些楼市信号？

地方两会透露出以下楼市信号：房住不炒基调不变，调控政策保持稳定高频出现：进入2月，各省、市、自治区两会相继召开，“房住不炒”与“促进房地产市场平稳健康发展”成为政府工作报告中的高频词汇。上海、辽宁、吉林等众多地区的政府工作报告中均出现相关表述。例如上海市政府工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。政策走向：中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，今年各地楼市调控政策不会出现大的变化，不会大幅度放松，也不会大面积收紧。当前一些热点城市正通过“打补丁”的方式加强调控，若今年春季市场过热，政策还可能加码。解决大城市住房问题：中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”，北京、辽宁、河南、江苏等地政府工作报告对此予以明确。如北京市政府工作报告指出努力解决好住房突出问题；辽宁省政府工作报告指出着力解决大城市住房突出问题，完善长租房和土地要素保障政策，促进房地产市场平稳健康发展。贝壳研究院首席分析师许小乐认为，2020年货币政策相对宽松，部分资金外溢到房地产市场，局部城市住房供需矛盾激化，房价上涨，而房价过快上涨会阻滞人口流入，不利于城市发展，所以解决大城市住房问题很重要。许小乐还指出，解决大城市住房问题要注重“因地制宜、多策并举”，2020年下半年以来各地出台的房地产调控政策，工具不再局限于需求端限制，还增添了供给端政策和促进区域协同发展的长远策略。规范发展长租房，增加土地供给多地关注：2021年，北京、上海、辽宁等20余个省、市、自治区的政府工作报告提出要发展租赁住房市场，多地还提出规范发展长租房、增加租赁房土地供给，这在过往政府工作报告中并不多见。具体举措：广东省提出加强保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，加大土地供应力度，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房；海南省提出出台租购同权办法，整顿规范住房租赁市场秩序，及时处置长租房违约风险隐患。行业影响：谢逸枫称，大城市租房问题近两年持续引发关注，长租公寓企业频频跑路、暴雷，改善租房市场环境呼声较高。支持租赁住房发展虽在各地近几年政府报告中都有涉及，但整体发展面临资金与土地供给掣肘。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，北京2月2日出台的租房新规，具有信号意义和行业示范效应，将有助于减少租房纠纷，促进长租公寓行业平稳运行与健康发展，值得其他城市借鉴。此外，许小乐表示，中国落户政策实际执行以“房屋所有权”为原则，租房获得的社会福利低于购房，“租购不同权”是影响租赁住房市场发展的首要障碍，租购同权有利于租赁市场制度完善，使租赁成为长期居住选择。老旧小区改造持续推进，多地设定具体目标重大民生工程：随着棚户区改造力度减小，城市更新、老旧小区改造成为各地推进的重大民生工程。住建部调查摸底显示，中国2000年底以前建成的老旧小区大概是22万个，涉及居民近3900万户。2020年，中国新开工改造城镇老旧小区共40279个，惠及居民约735.73万户。“十四五”规划：住建部此前表示，“十四五”期间中国大概可以再改造3500万户，在“十四五”末力争基本完成2000年底以前建成的需要改造的城镇老旧小区。2021年目标：2021年是“十四五”规划开局之年，除个别省市外，几乎所有省、市、自治区的政府工作报告中都提出要推进老旧小区改造工程，不少地方设定了具体目标。如上海市提出深化城市更新，完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造，加快推进城中村改造；陕西省提出新开工棚户区改造7500套，城镇老旧小区改造3622个；河南省提出推进城镇老旧小区改造提升，完成改造不少于50万户；四川省提出实施城市更新行动，新改造6000个城镇老旧小区。面临问题与潜力：谢逸枫认为，老旧小区改造是接替棚户区改造的又一拉动投资的重要举措，有机构预测2020年旧改总投资可能会超过7000亿元，但老旧小区改造同样面临资金投入问题。从房源保值增值角度讲，如果小区本身地理位置、各类生活配套较好，经过改造后，房源的增值空间会较大。