择机继续降低房贷利率，加速释放合理住房需求｜研究成果·看中国

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心建议择机继续降低房贷利率，以加速释放合理住房需求，保持房地产市场和房地产业平稳健康发展。个人住房贷款“三低一高”特征明显，利率仍具下调空间不良率低：住房具有天然的抵押品属性，个人住房贷款安全性高，不良率常年保持在0.3%水平，低于商业银行其他类型个人贷款不良率和整体不良贷款率。即使在各类型个人贷款的首次逾期率均有提高的情况下，个人住房贷款也是其中最低的、最稳定的。资本占用低：商业银行的风险加权资产以信用风险加权资产为主，个人住房贷款仅按50%计提风险加权资产，明显少于其他贷款类型。运营成本低：个人住房贷款是商业银行的标准化产品，审核基本实现系统化，效率高、成本低。贷款期限长，盈利周期稳定，运营成本摊销低，营业成本占营业总收入的比重不会超过4.5%。利率高：与国际主要经济体相比，我国个人住房贷款利率和存贷利差都明显偏高。2000年以来，我国存贷利差维持在3%左右，高于大多发达国家。2010年第二季度到2022年第一季度，我国个人住房贷款加权平均利率4.95%—7.62%，高于其他主要经济体水平，甚至高于一般贷款利率和企业贷款利率水平。择机进一步下调首套房房贷利率，促进释放刚性住房需求尽快落实5·15房贷新政：央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20基点。假设全部城市下调首套房贷利率至4.25%，可为购房者节省利息1.99%。进一步下调首套房贷利率：如果市场修复不及预期，建议在5·15新政基础上，进一步下降首套房利率。降低100基点时，相比5月平均首套房贷利率4.42%，可节省利息13.3%。贷款100万元，每年可节省利息8008元，相当于人均可支配收入的22.8%。择机下调改善性购房贷款利率，支持合理改善性住房需求支持人均住房不足1间的家庭购买二套住房：享受首套房贷款政策，包括首付比和贷款利率。这部分家庭已有一套住房，享受过房价上涨红利，在精准客群画像、精准风险评估的前提下，有利于释放不少改善性住房需求。完善“首套房”认定标准：建议各地因城施策，采取认房不认贷或二套房只认贷的认定标准。对于名下无房家庭，不论之前是否有过贷款记录，购房时均给予首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，购买二套房时执行首套房贷款政策。降低二套房房贷利率：根据目前政策，二套住房贷款利率下限为5年期以上LPR加60基点，2022年4月平均为5.45%，5月LPR下调后降至5.36%。若将二套住房贷款利率下限降低至LPR，可为购房家庭节省利息6.02%。