中国楼市，一场静悄悄的大变局

[S1]哈喽，大家好，欢迎收看我们的节目。[S2]嗨，大家好。[S1]你可能没感觉到哈，但咱们中国的楼市，其实正在经历一场挺大的变化，而且是那种静悄悄的变化。[S2]嗯，静悄悄的。[S1]它的核心啊，不是房价一时的涨跌，而是支撑楼市二十多年的那个底层逻辑，它变了。[S2]哦，底层逻辑变了。[S1]对，就是咱们过去习惯了房价年年涨，到处都在建新房，感觉闭着眼买房都能赚钱，但现在，这些理所当然的事儿，正在慢慢退场。[S2]确实，感觉不一样了。[S1]首先一个最根本的原因，就是人少了，需求自然就变了嘛。[S2]嗯。[S1]咱们国家的人口已经连续几年是负增长了，适合买房的年轻人，比十年前少了上亿人。[S2]哇，上亿人。[S1]而且结婚的人也在减少，二零二三年全国结婚登记还不到七百万对，这是几十年来的最低水平了。[S2]是的，人少了，婚房需求肯定就下来了。[S1]对，所以特别是在三四线城市，年轻人往外走，房子建得比卖得还多，有些地方房价都回到十年前了，甚至出现了几万元一套的现象。[S2]几万元一套，这真是白菜价了。[S1]是啊。然后呢，城镇化也差不多到头了。[S2]嗯，这个我也听说了。[S1]咱们的城镇化率已经接近百分之七十，就是说每十个人里有七个都住在城里了。[S2]比例很高了。[S1]所以接下来的城镇化，重点不再是那种大拆大建，而是让城市变得更舒服，更宜居。[S2]哦，从追求数量到追求质量了。[S1]没错，所以大规模新建住宅的时代，基本就结束了。[S2]明白了。[S1]还有一个特别现实的问题，就是老百姓的购房能力也差不多到极限了。[S2]对，这个是关键。[S1]很多家庭的收入，快有一半都要拿去还房贷。[S2]压力太大了。[S1]所以年轻人买房的意愿明显下降，不少人宁愿租房，也不想背上那么重的贷款。你再看银行那边，提前还贷的队伍排得老长了。[S2]嗯，是的。[S1]这背后其实就是大家对房价上涨的信心减弱了，也是对高负债生活的一种重新思考。[S2]有道理。[S1]那政策层面呢，是不是也有变化。[S2]对，政策也在悄悄转向。过去房地产是拉动经济的火车头，有点风吹草动就得刺激一下。[S1]嗯。[S2]但现在，房住不炒，这成了一条铁律。政府不再把它当成短期的刺激工具了，更注重建立一个长效机制。[S1]哦，原来是这样。[S2]比如说，大规模地建保障房，让那些买不起商品房的人也能住上好房子，还有就是试点现房销售，避免烂尾楼伤了老百姓的心。[S1]这个好，现房销售这个确实能让人放心不少。[S2]是的。还有一个更明显的变化，就是城市和城市之间，开始分化了。[S1]对对对，这个感受特别深。[S2]一线城市和一些强的二线城市，因为它产业强，人口还在不断地流进来，所以房价依然有支撑。[S1]嗯。[S2]但是很多中小城市，房子是供大于求，卖不动，也涨不起来。[S1]是的，未来楼市不再是普涨了。[S2]没错，真正进入一个拼城市实力的时代了。[S1]那地方政府以前靠卖地，现在怎么办呢。[S2]欸，这就说到另一个点了，就是土地财政也在退潮。[S1]哦。[S2]过去地方政府靠卖地来赚钱，支撑城市建设，但现在土地出让收入降得特别厉害，很多地方这部分收入只占财政收入的一成左右了。[S1]那缺口很大啊。[S2]所以他们也在找新出路，比如发展产业，发专项债，搞城市更新。总之，靠炒地皮来带动房价的模式，已经玩不转了。[S1]明白了，那开发商自己呢，他们肯定也得变吧。[S2]那可不。以前是高周转，快拿地，快卖房。[S1]嗯。[S2]现在是保交付，重品质，做服务。就是说，保证房子能盖完交到你手上是第一位的。[S1]这个太重要了。[S2]对，然后越来越多的开发商开始做物业服务，做长租公寓，做养老社区，靠长期运营来赚钱，而不是想着卖房子一夜暴富了。[S1]哦，从一锤子买卖变成长期经营了。所以说啊，这场变化虽然感觉静悄悄的，但其实是一个系统性的大调整。[S2]是的，它不是一场突如其来的风暴，但影响特别深远。[S1]对楼市来说，高速增长的时代已经过去了，未来会更理性。对咱们普通人来说，买房就真不是一个简单的投资了。[S2]没错，是一个要深思熟虑的生活决策了。[S1]好的，那我们今天的节目就到这里了。[S2]如果你喜欢我们的内容，别忘了点个赞，在评论区跟我们聊聊你的看法，也欢迎关注我们，获取更多有意思的话题。我们下期再见。[S1]拜拜。视频链接