带你看中国丨2021年第一季度办公楼市场概览

2021年第一季度中国办公楼市场呈现供需平衡、需求回暖、租金企稳的复苏态势，一线城市及部分1.5线、二线城市表现突出，金融与TMT行业成为核心驱动力。一、全国办公楼市场需求回暖，供需基本平衡整体净吸纳量回升：2021年首季度全国主要城市办公楼净吸纳量达125万平方米，高于新增供应水平，扭转连续多年供大于求趋势。其中，一线城市甲级办公楼净吸纳量合计89万平方米，占去年全年总值的60%以上，企业升级、搬迁需求活跃，成本集约与总部整合需求显著。一线城市表现分化：北京：净吸纳量21万平方米，超去年全年3倍，租赁活动辐射全市。上海：净吸纳量29万平方米，需求集中于非中央商务区。广州：净吸纳量11万平方米，租赁活跃度超疫情前水平。深圳：净吸纳量较2019年同期翻倍，基本摆脱疫情影响。1.5线及二线城市信心提振：首季度净吸纳量36万平方米，杭州、成都、重庆表现亮眼：杭州：甲级办公楼净吸纳量近6万平方米，同比增133%，未来科技城需求强劲。成都：净吸纳量5.5万平方米，市场带看量提升，企业信心增强。重庆：净吸纳量6.3万平方米，TMT行业成新支柱。二、金融行业双向开放，内资金融企业扩张显著外资金融机构加速布局：高盛高华证券成为首家外商独资券商，大和证券落地北京金融街。银行理财领域合作深化，如施罗德交银理财、汇华理财等合资项目获批。内资金融企业强势扩张：北京：多家内资金融企业探索大面积租售机会，推动业务规模增长。上海：内资公募基金与证券类公司租赁需求提升。杭州：基金证券类企业布局加速，银行、证券网点扩张。三、TMT行业扩张驱动租赁需求，数字赋能创造新增长点一线城市科技中心效应显著：北京：IT企业租赁活动外溢至全市，科技中心地位强化。广州：琶洲互联网平台及车联网企业积极扩张。深圳：金融科技、智慧城市等数字经济产业需求提升。1.5线及二线城市科技驱动明显：成都：TMT行业新租占比1/3，居各行业首位。杭州：头部TMT企业扩租占比46%，未来科技城交易面积过万。武汉：在线教育行业持续扩张，光谷录得大面积案例。青岛：新媒体行业受政策引导，头部企业扩张活跃。四、全国新增供应放缓，市场压力适度缓解一线城市新增供应集中，自用物业占比高：首季度全国新增供应99万平方米，一线城市占比80%，其中多栋为总部自用物业（如北京两座、深圳一座），对市场供需压力较小。1.5线及二线城市供应低位运行：西安：全年新增面积约28万平方米，甲级办公楼供应紧缺。成都：首季度供应暂停，金融城、大源板块空置率降至20%以下。部分城市面临供应放量压力：武汉、青岛：今明两年多个大体量优质项目入市，市场竞争或加剧，项目资产表现分化。五、全国租金降幅收窄，部分城市止跌企稳一线城市租金企稳：上海、广州、深圳：环比租金增长率转正（0.0%-0.2%），深圳租金在9个季度下跌后回稳。北京：租金降幅收窄，市场复苏信号明显。1.5线及二线城市租金分化：成都：租金环比下跌0.2%，业主优惠空间压缩。杭州：甲级租金环比上升0.3%，为连续7个季度下行后首次回正。板块间表现分化加剧：广州：珠江新城租金因金融企业需求支撑小幅上涨，天河北片区因新项目入市竞争加剧。杭州：头部楼宇倾向小幅抬升租金，择选优质企业入驻。