罕见！地方政府开始托底楼市，说明了什么？

地方政府托底楼市，主要反映出三四线城市对土地财政依赖度高、楼市需求不足、开发商资金压力大、楼市分化加剧以及对未来楼市预期的担忧等问题。具体如下：三四线城市对土地财政依赖度高绝大多数地方政府收入很大程度上依赖卖地，一二线城市逐渐开始转型，服务业收入逐渐替代土地财政，但广大三四线城市土地收入至关重要，既涉及财政收入，又能拉动当地整体经济。在楼市调控和降温背景下，三四线城市楼市需求少，一旦市场有波动，地方政府会第一时间出面托底，以维持土地财政的稳定。如江西赣县住建局公布“限价令”，限制房价过低，就是担心房价下跌影响土地出让和财政收入。三四线开发商面临巨大资金压力降价促销通常是开发商面临回款压力时的选择。公开数据显示，2019年债券到期规模进一步攀升，较2018年增幅较大，同时融资渠道被严管。扛不住的开发商可能倒闭、跑路或出现烂尾，扛得住的也只能降价促销。地方政府限制开发商低价促销，虽意图稳定市场，但可能导致开发商库存积压，资金无法回笼，进而影响其拿地能力，最终对地方政府财政收入产生负面影响。楼市未来预期令人担忧在货币环境不断宽松、楼市调控政策有所松绑的情况下，地方政府不准打折卖房的消息传出，反而让人觉得市场环境严峻，楼市虚弱。这种托底行为如同“此地无银三百两”，容易引发市场对未来楼市预期的担忧，不利于楼市的健康发展。楼市分化趋势愈发明显一二线城市楼市在打压下仍保持一定热度，而三四线城市即便托底也难以提升市场活跃度。这种分化背后除了地域因素外，人口流出是重要原因。以江西为例，人口外流趋势明显，赣东北往浙沪跑，赣西赣北往武汉跑，赣中赣南往广深跑。其他很多省份也存在类似趋势，未来一二线和三四线楼市分化将更加明显。侧面反映三四线地市楼市需求不足地方政府托底楼市，侧面反映出赣县乃至其他许多三四线地市楼市需求不足的现状。与一二线城市相比，三四线城市人口吸引力弱，购房需求有限，楼市库存消化困难。对于买房者来说，楼市逐渐成为买方市场，急于变现的卖房者会越来越多，未来再加上房产税等因素影响，二手房市场可能会供大于求。