带你看中国丨2025年第二季度物流仓储市场概览

2025年第二季度中国物流仓储市场延续低位复苏态势，区域分化加剧，租金承压下行，但消费升级与降本需求驱动结构性机会显现。 以下从市场整体表现、区域分化、供应端、租金走势及未来展望五个维度展开分析：一、市场整体表现：需求温和回暖，跨境电商放缓扩张消费驱动需求回升：2025年上半年社会消费品零售总额同比增长5%，带动第三方物流企业和国内电商平台仓储需求回暖。家具、家电及通讯器材等非时效性商品消费恢复明显，线上消费渗透率提升推动快递业务量增长近20%，成为租赁需求重要支撑。跨境电商战略调整：受全球业务布局优化影响，跨境电商企业国内仓储扩张步伐放缓，华南地区租赁需求出现回调，成为市场少数需求收缩领域。净吸纳量超新增供应：二季度21个主要市场净吸纳量约190万平方米，小幅超越179万平方米的新增供应量，显示市场供需关系边际改善。二、区域分化：四大区域需求驱动因素各异华北地区：租赁活动以成本导向型外迁为主，北京成熟子市场租户向平谷、廊坊等租金洼地转移，空置率保持高位。华东地区：需求稳定，主要由寻求降本的租户驱动，上海供应压力持续，租金下行压力显著。华南地区：需求主力重回国内电商和第三方物流企业，佛山、惠州单季供应量超40万平方米，但预租去化表现良好，空置率维持合理区间。华西地区：消费升级推动二级及以上能效家电、数码产品及汽车产业链仓储需求增长，成都新增供应在消费类需求支撑下空置率保持稳定。三、供应端：整体稳定与区域分化并存新增供应总量可控：二季度全国合计新增供应约179万平方米，多数城市供应压力相对可控，空置率温和改善。城市间表现分化：供应压力城市：上海、北京空置率保持高位；预租去化良好城市：佛山、惠州单季供应超40万平方米，空置率维持合理区间；消费支撑城市：成都新增供应在消费类需求支撑下空置率稳定。中短期供应活跃：北京、上海、东莞、佛山等市场进入集中供应阶段，新增项目去化周期或延长，整体空置率面临上行压力。四、租金走势：竞争加剧，多数城市租金负增长租金延续调整态势：受需求增长放缓和新增供应持续影响，业主采取激进定价策略（如加大租金优惠力度），二季度多数城市平均租金录得负增长。空置率高的城市跌幅显著：空置率超过25%的北京、上海、苏州、常熟、天津、嘉兴、廊坊等城市，租金同比跌幅普遍超10%。五、未来展望：挑战与机遇并存，部分城市租金或率先企稳短期挑战：租户成本控制意识增强，需求端复苏动能不足；新增供应集中入市，市场整体空置率承压；业主方延续灵活租赁策略（如租金调整、延长免租期）以应对波动。中长期机遇：新增供应逐步被吸纳，空置率见顶回落；区域市场差异化发展显现，华西等消费升级驱动地区需求持续增长；部分城市租金有望在2026年下半年率先企稳回升。总结：2025年第二季度中国物流仓储市场处于低位复苏阶段，区域分化与结构性机会并存。业主需通过灵活策略应对短期挑战，同时关注消费升级与区域差异化发展带来的长期机遇。报告下载链接：点击获取完整报告