这座城市的坑，都是韭菜的命~

惠州楼市存在诸多问题，房价下跌严重，对于投资而言是个大坑，不建议投资购买，在惠州工作的自住选房逻辑与投资不同。具体分析如下：惠州楼市成为“坑”的原因城市规划缺失教育资源匮乏：惠州大亚湾发展近20年，房地产项目众多，但优质小学、初中稀少，整个区域仅有一所公立高中。医疗资源不足：惠州海岸线长，临海土地大量开发旅游度假项目，销售价格一度达1.4万/㎡，然而15年过去，连一家三甲医院都没有。环境管理不善：惠州海岸线污染无人治理，各项目物业仅管理小区内部，对小区外部的海岸线垃圾和生态问题放任不管。区位与产品力错配开发商将项目品质提升，定位为“豪宅”，并给出高于区域的售价，如惠州大亚湾豪宅项目玖御府叠墅，两年前备案价格29999元/㎡，现销售价格9999元/㎡，跌幅超65%，这种区域与产品力错配的项目往往跌幅最大。超量供应和供地惠州土地面积大，但产业和人口有限。过去10年销售了120万套商品房，而深圳过去30年才销售189万套商品房，超量供应和供地是惠州楼市下跌的根源。惠州楼市现状二手房评估价低：惠州在售二手房全部按照业主放盘价6折左右进行评估，银行贷款和成交价格也受此影响，新房行情受二手房拖累。供需失衡成交量下降：4月份一手住宅总成交61.30万㎡，共5687套，成交面积环比下降39.61%。供应持续井喷：4月全市一手住宅总供应面积89.30万㎡，8471套，供应面积环比上涨36.26%。高库存：截至目前，惠州住宅库存消化周期是29.8个月，预判5月份库存去化周期就会超过30个月，意味着楼市面临崩盘风险。开发商降价促销臻悦府项目：大亚湾安顺四路7号的臻悦府项目，销售均价14425元/平方米，近期低楼层价格仅6800元/平方米，中高楼层价格约7000元 - 7200元/平方米，相当于打了4.8折。东方铂悦府项目：惠阳区的东方铂悦府之前备案均价1.5万/㎡，“520”期间价格降到8600元/㎡起，还送车位费、物业费。降价引发矛盾东方铂悦府项目降价后，1天成交153套，但因老业主反对，在住建局见证下，开发商与老业主签订“妥协”协议，承诺已销售的153套房源全部退房，以后销售不再送车位和大降价。给购房者的建议投资购房：对于买不起深圳只能考虑惠州的投资者，建议不要购买惠州房产。深圳十四五规划增加89万套住房，其中54万套公共住房，在深圳排队申请公共住房是更好的选择。自住购房：今天文章主要针对投资惠州买房而言，惠州工作的自住选房逻辑是另外一套逻辑，毕竟惠州也有区域、也有项目相对坚挺。