两会定调房地产 未来楼市依旧遵循房住不炒

两会定调房地产，未来楼市依旧遵循“房住不炒”，且将在稳地价、稳房价、稳预期基础上，着力解决大城市住房突出问题，规范发展长租房市场。具体阐述如下：“房住不炒”是稳健基调与顶层设计政策持续强调：从2016年12月中央经济工作会议首提“房住不炒”至今，楼市调控已走过四年多。今年政府工作报告再次强调坚持这一定位，稳地价、稳房价、稳预期。多家机构认为，这再次确认了住房的民生属性。祈福集团副董事长孟丽红称，国家一直强调“房住不炒”，坚持租购并举、因城施策，完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。长效预期稳固：三月伊始，热点城市调控政策接踵而至。年初以来，各地房地产相关调控近百次，从土地市场、信贷政策到加码限售，调控颗粒度越来越精细，“房住不炒”的长效预期越发稳固。如海南全面清理整治房企和中介违法违规行为；无锡调整土拍规则，严禁马甲公司参拍；杭州法拍房限购，严查经营贷、消费贷；上海实施住房限售；无锡规范二手房信息发布行为等。去杠杆重要领域：中国银保监会主席郭树清表示，房地产金融化、泡沫化倾向还比较强，但去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下。业内认为，房地产行业仍是去杠杆的重要领域，预计未来将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，有序引导企业负债率、居民杠杆率回归“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“房住不炒”是顶层设计，“三稳”是政策出发点和落脚点，也是各地“一城一策”长效机制的目标，2021年房地产调控将保持政策连续性和稳定性。解决大城市住房突出问题问题影响：一线城市住宅价格居高不下，严重影响居民消费和创业创新能力，新市民和青年人生活品质得不到保证，幸福感低。解决措施：今年政府工作报告称，要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供给、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，帮助新市民、青年人等缓解住房困难。李宇嘉表示，土地供应两集中、融资三道红线、房贷“五类分档”，都是在源头上增加供应的同时，控制房价过快上涨。新型城镇化带来发展机遇城镇化进程空间：截至2019年，我国城镇化率已达到60.6%，过去十年平均每年有1786.5万人从农村进入城市。“十四五”期间，城镇化进程虽会放缓，但按城市发展规律，要达到城市化率70%的稳定比例，仍有增长空间。市场发展利好：农村人口进驻城市会增加住宅市场需求，激发消费，利好区域零售物业市场。城镇人口保持增长将带来住房需求增长，人口加快向核心城市群流动，房地产市场份额同步集聚，这些区域有较强住房需求支撑，市场表现将优于其他。房企机遇与转变：随着新型城镇化深入推进，企业对高能级城市住宅用地争夺激烈，地价上涨压力较大。同时，政府提出大城市完善住房保障体系和增加租赁住房，房企的盈利模式、业务布局会迎来调整和机遇。租赁住房用地供给增加，将倒逼房企从开发延伸到运营，未来在各城市建设用地供应计划中，将加大租赁住房用地供给，推动房企重点提升项目运营能力，打通全产业链条。光大证券称，未来房企将从“产销模式”向“资管模式”转变，优秀开发商逐步切入存量运营和生活服务业务板块，探索“空间建造”和“生活服务”统一发展，形成产业链协同效应。孟丽红表示，“十四五”期间我国经济转向高质量发展阶段，会刺激房地产向“高质量”新趋势迈进，人们更看重与房子相匹配的生活品质和生活方式。