中国房地产一个时代的终结：从王健林到许家印

中国房地产一个时代的终结，体现在以王健林为代表的商业地产模式退潮与以许家印为代表的住宅及多元化投资模式兴起，同时伴随政策转向与市场逻辑变化。具体表现如下：一、万达与恒大的战略分野：从扩张到转型万达的“断臂求生”：王健林曾以文旅项目和酒店为核心理想，试图挑战迪士尼，甚至放言“让迪士尼20年内无法盈利”。然而，2017年前后，万达因港股私有化退市、海外收购受阻及债务压力，被迫以六折价格出售千亿级资产（如酒店和文旅项目），彻底退出房地产领域。这一转折标志着传统商业地产高杠杆扩张模式的终结，其海外非理性收购亦受到政策严厉管控。恒大的“逆势扩张”：与万达收缩形成鲜明对比的是，恒大在住宅领域持续加码，并投资超400亿打造“恒大童世界”，试图以中国传统文化IP构建本土版迪士尼。同时，许家印通过政治表态（如“恒大的一切是党和人民给的”）与国内投资（如足球）巩固地位，身价暴涨至地产首富，甚至冲击中国富豪榜前列。二、政策与市场逻辑的双重转向海外投资收紧：国家出台法规严禁非理性海外收购，尤其是体育和娱乐项目。王健林在海外娱乐资产超千亿，而许家印选择将资金投入国内足球（如广州恒大淘宝队），形成政策适配性差异。商业地产过剩与住宅杠杆转移：自2012年起，商业地产已现过剩，而住宅市场虽经历寒冬，却通过居民加杠杆（如房贷）持续上涨。企业可破产，但居民因断供风险被迫持续负债，形成“企业退、居民进”的市场逻辑。三、首富更迭背后的时代隐喻王健林的“失意”：从“只要有万达在”的豪言到资产甩卖，王健林的身价被许家印超越，折射出传统地产模式在政策与市场双重挤压下的衰落。许家印的“崛起”：通过住宅开发、足球投资及政治表态，许家印不仅成为地产首富，更接近中国首富宝座。其成功源于对政策风向的把握（如国内投资）与市场需求的适配（如住宅杠杆）。四、行业终局的深层信号商业地产的黄昏：万达退出、李嘉诚抛售大陆物业（新华社曾喊话“别让李嘉诚跑了”），均表明商业地产已从扩张期进入收缩期。住宅市场的“最后狂欢”：2016年后住宅价格疯涨，本质是居民部门加杠杆的结果。这种“凡人皆需侍奉”（不敢断供）的刚性，预示着地产行业从企业驱动转向居民负债驱动，也暗示了不可持续的风险。五、足球投资：两种路径的对比万达的退出：作为最早投入职业足球的地产商，万达因战略调整退出足球领域，错失国内体育产业红利。恒大的深耕：许家印将足球作为品牌与政策资本，通过广州恒大淘宝队巩固市场地位，形成“地产+体育”的多元化模式。中国房地产时代的终结，本质是政策、市场与资本逻辑的重构：传统高杠杆扩张模式退场，住宅市场依赖居民负债续命，而政策导向下的国内投资（如足球、文化IP）成为新方向。王健林与许家印的命运分野，正是这一历史转折的微观缩影。