上海合同律师：俞强律师解读预约合同违约的房屋差价赔偿问题

一纸认购书背后的百万差价之争，法律如何守护诚信交易？2021年初，上海的甲看中了某楼盘一套总价500万元的期房，与开发商A公司签订了《商品房认购协议》，支付定金20万元。协议约定待取得预售许可证后签订正式买卖合同，并明确了房屋位置、面积、单价及付款方式等核心条款。签约后，甲满怀期待地等待正式签约通知。半年后，该楼盘周边规划新建重点学校，房价迅速上涨。当甲按约定时间前往签约时，却被告知“房源已售罄”。经调查发现，A公司已将甲认购的房屋以650万元的价格转售给了他人。面对高达150万元的差价损失，甲多次与A公司协商未果，遂向法院提起诉讼，要求解除认购协议，双倍返还定金，并赔偿房屋差价损失150万元。A公司辩称认购协议仅为预约合同，只同意双倍返还定金，认为房屋差价属于履行利益损失，不应在预约合同违约责任中予以赔偿。01 预约合同的法律定性本案的争议核心在于《商品房认购协议》的性质认定。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，正式的商品房买卖合同需具备十三项主要内容。经法院审查，案涉认购协议虽明确了当事人信息、房屋基本情况、价款及付款方式等条款，但未约定：交付使用条件及日期装饰设备标准配套基础设施交付承诺公共配套建筑产权归属面积差异处理方式等细节法院认为，从协议名称、内容及“待取得预售许可证后签订正式合同”的表述来看，该协议符合《民法典》第四百九十五条规定的预约合同特征，即以将来订立本约为目的的合同。02 裁判结果与理由法院经审理后作出如下判决：解除甲与A公司签订的《商品房认购协议》A公司双倍返还定金共计40万元A公司赔偿甲经济损失80万元驳回甲的其他诉讼请求裁判理由法院在判决书中详细阐述了裁判理由：预约合同违约不适用强制履行。根据《民法典》相关规定及司法解释精神，预约合同的违约责任不包括强制当事人订立本约。因此，甲要求强制签订正式买卖合同的请求无法支持。定金罚则不足以弥补损失。A公司恶意违约事实清楚，按照《民法典》第五百八十七条规定应适用定金罚则。但双倍返还定金的40万元与150万元的房屋差价相比，明显不足以弥补守约方损失。房屋差价损失应部分赔偿。法院认为，本案预约合同已具备本约的主要条款，交易成熟度较高。A公司作为专业开发商，在房价快速上涨背景下恶意违约，应当预见到违约可能造成买受人的差价损失。根据《民法典》第五百八十四条规定，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失。酌定赔偿数额的考量因素。法院在确定具体赔偿数额时，综合考量了多方面因素：甲已支付定金金额（20万元）房屋实际差价（150万元）A公司转售获利情况甲作为买受人的合理成本支出本地房地产市场波动情况双方过错程度最终参照已付价款占总价款比例（20/500=4%），并结合违约方获利情况，酌定赔偿数额为80万元。03 法律分析预约合同违约责任的认定上海君澜律师事务所俞强律师提示：预约合同在商品房交易中广泛存在，其违约责任认定在实践中存在较大争议。《民法典》第四百九十五条首次在法律层面明确预约合同的独立契约地位，将违反预约的行为界定为违约行为而非缔约过失。这一立法变化显著提升了预约合同的法律效力。预约合同违约责任的特殊性在于：其指向的是订立本约的行为，而非直接的商品交付或价款支付。因此，违约责任形式主要表现为损失赔偿，而非强制履行。房屋差价损失的可赔偿性关于房屋差价损失是否属于预约合同违约的赔偿范围，司法实践存在不同观点：否定观点认为，预约合同违约仅产生信赖利益损失赔偿，不包括履行利益损失。房屋差价属于履行本约后方可获得的利益，不应纳入预约合同违约赔偿范围。肯定观点则认为，在恶意违约且预约合同内容完备的情况下，应当部分赔偿履行利益损失。特别是当房价大幅波动时，仅赔偿信赖利益将导致严重不公，变相鼓励违约行为。上海合同律师俞强律师结合多年实务经验指出：在预约合同内容高度接近本约的情况下（即交易成熟度高），法院可酌情将部分履行利益纳入赔偿范围，但赔偿上限不应超过本约履行利益。实务裁判考量因素在预约合同违约纠纷中，法院通常综合考量以下因素确定赔偿范围：预约合同的完备程度：合同条款越完备，越可能支持履行利益赔偿当事人的主观状态：恶意违约相较于一般过失将面临更重的赔偿责任合同履行情况：买受人付款比例、履行诚意等市场波动幅度：房屋差价的具体数额及计算依据违约方获利情况：转售价格与原价的差额合理成本支出：买受人实际支出的评估费、交通费等俞强律师特别提示：损失计算时点对差价认定至关重要。根据减损规则，应以违约方明确表示违约或实际转售之日作为评估房屋价值的基准时间，而非合同签订日或诉讼时。买受人作为理性经济人，在对方明确违约后应及时购买替代房屋，避免损失扩大。如不合理拖延购房时间导致差价扩大，超出合理范围的部分可能不被支持